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2013年01月09日

住宅の購入 or 買換えは急がず じっくり

消費税率を2014年4月に8%に上げた時の
住宅購入の負担を減らすための給付措置・・・
来年度の税制改正に盛り込まれそうです。
13年末で期限が切れる住宅ローン減税は14年以降も延長します。
また内容の拡充も検討対象となっています。
国交省は、減税制度の減税率の拡大(減税の上限を10年間で500万円に上げる案)
を検討中。

現行の制度が導入されたのは、増税や金融不安を背景に景気低迷が
深刻化していた1999年!

今後いろいろな支援策が出てくる可能性が期待できると思われます。

現行の住宅ローン控除適用条件は、
【対象となるローン】
・住宅とその敷地の取得のための借入金であること
・返済期間10年以上の借入金であること
・以下の借入金融機関などからの借入であること
(銀行、住宅金融支援機構、信用金庫・信用組合・農協、
各種公務員共済組合、地方公共団体、勤務先(年利1%以上のもの)など
親戚・知人からの借入は対象外
【控除額】(平成25年入居の場合)
@一般住宅:年末ローン残高上限 2,000万円控除期間10年間 控除率 1〜10年目まで1%
A認定長期優良住宅:年末ローン残高上限 3,000万円 期間:10年間 控除率1〜10年まで1%
B認定体炭素住宅:年末ローン残高上限 3,000万円 期間:10年間 控除率 1〜10年まで1%

このほか、住宅、入居時期の要件あり。
その年の所得合計が、3,000万円以下(給与の場合3,336万円以下)であるなどの
所得要件もあり。

他の特例との関係で覚えておきたいのは、次の2点。

・その前後書く2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や
特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できません!

・居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除は
併用可能です!
この場合、譲渡の時と翌年3年間は、譲渡損失の繰越控除を優先し、
適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

併用するケース・・・
給与所得が800万円で、自宅の買換えをし、売却の際に3,200万円の
譲渡損が発生した例でいうと・・・

売却した年の税金は、損益通算で☞
給与所得より大きな譲渡損失があるので、
その年に源泉徴収された所得税は確定申告により
全額還付されます。

住民税は、前年の所得に基づき翌年に課税されます。
損益通算により翌年の住民税は所得税同様ゼロ。

2年目以降の税金は、譲渡損失の繰越控除☞
売却した年の譲渡損失で引き入れなかった
2,400万円(3,200万円−800万円)は翌年以降3年間
その給与所得から控除されます。

4年目で損失が全額引ききれて、
5年目からは、買い換えた物件の住宅ローン控除が
この年から適用できるようになります。

売却した年から4年目までは、課税所得が(繰越控除により)ゼロになるので、
所得税が発生しないので、税額控除としての
住宅ローン控除は適用できないのです。
4年間、損益通算と繰越控除をした結果、
所得がゼロになるので、住宅ローン控除が適用されるのは
残りの6年間ということになります。

昨今のマイホームの売却で、譲渡益が出るケースは
ほとんどありませんので、
譲渡損が出た場合の特例を上手く活用する方法をおさえておくことが
大事ですね。
posted by ライフ&マネーのコンシェルジュ at 19:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする